Prof. Dr. Ali HEPŞEN: "Kira Artışlarının Önemli Nedeni Arz Sorunudur"

Dünya gazetesi yazarlarından Prof. Dr. Ali HEPŞEN kaleme aldığı köşe yazısında, Türkiye'de konut kira artış nedeni olarak arz sorununa vurgu yaptı.

TÜİK’in 2025 yılı 1. çeyrek yapı ruhsatı ve­rileri açıklandı. Belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen daire sayısı geçen yılın ay­nı dönemine göre yüzde 18,7 düştü. Oysa 2024 yılında da arz yönlü bir gerileme söz konusuy­du. Şimdi bu düşüş daha da hızlanmış durum­da. Bu veriler, konut sektöründe arz yönlü kırıl­manın artık yapısal bir boyuta evrildiğini ve üretim niyetinin ciddi şekilde azaldığını gös­teriyor. Bu durum yalnızca konut arzı açısın­dan değil, fiyat istikrarı ve sosyal refah açısın­dan da alarm veriyor. Satış rakamları yanıltabilir gerçek ruhsatta saklı Konut sektörü bizler için hep önemli. Bu­nun en temel nedeni, sektörün yalnızca barın­ma ihtiyacını değil, aynı zamanda Türkiye’de­ki yüksek enflasyonun yapısal kaynaklarından birini de temsil etmesidir. Konut arzı bu denli düşmüşken, kira enflasyonunu kontrol altında tutmak çok zor hale geliyor. Diğer taraftan, kamuoyunda algı yanılsama­sına neden olan bir veri seti var: Konut satış is­tatistikleri hâlâ yüksek seviyelerde seyrediyor gibi görünüyor. Oysa bu veriler büyük ölçüde yanıltıcı; çünkü konut satışları tapu devri esa­sına dayanıyor. Bugünkü veriyi, “2021–2023 döneminde satışı yapılan pek çok konutun ta­pu devri, ödemelerin tamamlanması veya tes­limlerin gecikmesi nedeniyle 2024 ikinci ya­rısından sonra gerçekleşti” şeklinde söylersek daha iyi olacaktır. Dolayısıyla bugün izlediği­miz satış verileri, çoğunlukla geçmiş dönem işlemlerinin gecikmeli yansımasıdır. Bu yüzden sağlıklı bir analiz için yapı ruhsa­tı verilerine bakmak önemli. Çünkü yapı ruh­satı, üretim niyetinin ve yatırım kararlarının güncel bir göstergesidir. 2025’in ilk çeyreğin­de yaşanan düşüş, sektörün üretim cephesin­de frene bastığını açıkça ortaya koyuyor. TCMB raporu: Kira enflasyonunda ataletin nedeni arz 22 Mayıs 2025 tarihli TCMB Enflasyon Ra­poru’nda da bu duruma dikkat çekiliyor. Ra­porda, hizmet enflasyonunun düşmemesinin temel nedenlerinden biri olarak kira kalemin­deki inatçı fiyat artışları gösteriliyor: “Kira enflasyonu, deprem ve kentsel dönüşüm çalış­maları gibi konut sektörüne özgü unsurların da etkisiyle hizmet grubunun kalanına kıyasla daha belirgin bir atalet sergilemektedir.” Bu ifade, kira fiyatlarının neden düşmedi­ğini çok net ortaya koyuyor: Konut arzı yeter­li değil. Kira, diğer hizmet kalemlerinden fark­lı olarak arz yetersizliği ve geçmiş enflasyona endeksli fiyatlama davranışı nedeniyle daha uzun süre yüksek kalmaya devam edecek. KONUTDER’in PwC Türkiye’ye hazırlattı­ğı ve Nisan 2025’te yayımlanan ‘İstanbul’un Gelecek 10 Yıllık Konut Stratejisi Raporu’ da bu tespiti rakamlarla destekliyor. Rapora göre İstanbul’un yıllık ortalama 122 bin yeni konu­ta ihtiyacı var. Bu, yalnızca 10 yılda 1,22 mil­yon yeni konut gereksinimi anlamına geliyor. Raporda hane halkı büyüklüğünün 2024’te 3,13’ten 2034’te 2,68’e düşeceği öngörülüyor. Artan tek kişilik haneler, boşalan evler, geçici göç hareketleri, öğrenci ve turizm kaynaklı ta­lep gibi unsurlar, ihtiyaç duyulan konut sayısı­nı daha da yukarıya taşıyor. Dolayısıyla bu hesap yalnız İstanbul için değil, benzer demografik dönüşümler yaşa­yan diğer büyükşehirler için de geçerli. Ancak 2025’in ilk çeyreğinde alınan ruhsat sayısı, bu ihtiyacın ancak sınırlı bir bölümüne karşılık geliyor. Üretim bu hızla giderse, arz açığını ka­patmamız mümkün değil. Üretmeden ne enflasyonla mücadele edilir ne de barınma sorunu çözülür Konut üretimi bu kadar yavaşlamışken, ki­ra fiyatlarının düşmesini beklemek gerçekçi değil. Sadece talebi kısmaya dayalı ekonomi politikaları, konut sorununu çözmüyor; tam tersine daha da derinleştiriyor. Artık yeni ve yeterli sayıda konut üretimini destekleyecek, arzı artıracak adımların atılması şart. Ancak unutmamalıyız ki konut üretimi, di­ğer mal ve hizmetlerden farklı olarak uzun va­deli, çok aşamalı bir süreç gerektiriyor. Bunun en belirgin örneklerinden biri, 2022’de duyu­rulan 250 bin sosyal konut projesidir. Bu proje kuşkusuz çok önemli ve arz yönlü destekler ni­telikte. Ancak süreç içinde yaşanan gelişmeler -örneğin depremler gibi öngörülemeyen et­kenler- projenin tamamlanmasını ve konutla­rın piyasaya arzını geciktiriyor. İhtiyaç ise bugüne ait ve acil. Bu nedenle ar­tık sadece klasik üretim modellerini ya da ta­lebi kısmaya yönelik politikaları değil; vergi politikalarından alternatif finansman ve mül­kiyet modellerine kadar uzanan yeni çözümle­ri ciddiyetle masaya yatırmamız gerekiyor.