TÜİK’in 2025 yılı 1. çeyrek yapı ruhsatı ve­rileri açıklandı. Belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen daire sayısı geçen yılın ay­nı dönemine göre yüzde 18,7 düştü. Oysa 2024 yılında da arz yönlü bir gerileme söz konusuy­du. Şimdi bu düşüş daha da hızlanmış durum­da.

Bu veriler, konut sektöründe arz yönlü kırıl­manın artık yapısal bir boyuta evrildiğini ve üretim niyetinin ciddi şekilde azaldığını gös­teriyor. Bu durum yalnızca konut arzı açısın­dan değil, fiyat istikrarı ve sosyal refah açısın­dan da alarm veriyor.

Satış rakamları yanıltabilir gerçek ruhsatta saklı

Konut sektörü bizler için hep önemli. Bu­nun en temel nedeni, sektörün yalnızca barın­ma ihtiyacını değil, aynı zamanda Türkiye’de­ki yüksek enflasyonun yapısal kaynaklarından birini de temsil etmesidir. Konut arzı bu denli düşmüşken, kira enflasyonunu kontrol altında tutmak çok zor hale geliyor.

Diğer taraftan, kamuoyunda algı yanılsama­sına neden olan bir veri seti var: Konut satış is­tatistikleri hâlâ yüksek seviyelerde seyrediyor gibi görünüyor. Oysa bu veriler büyük ölçüde yanıltıcı; çünkü konut satışları tapu devri esa­sına dayanıyor. Bugünkü veriyi, “2021–2023 döneminde satışı yapılan pek çok konutun ta­pu devri, ödemelerin tamamlanması veya tes­limlerin gecikmesi nedeniyle 2024 ikinci ya­rısından sonra gerçekleşti” şeklinde söylersek daha iyi olacaktır. Dolayısıyla bugün izlediği­miz satış verileri, çoğunlukla geçmiş dönem işlemlerinin gecikmeli yansımasıdır.

Bu yüzden sağlıklı bir analiz için yapı ruhsa­tı verilerine bakmak önemli. Çünkü yapı ruh­satı, üretim niyetinin ve yatırım kararlarının güncel bir göstergesidir. 2025’in ilk çeyreğin­de yaşanan düşüş, sektörün üretim cephesin­de frene bastığını açıkça ortaya koyuyor.

TCMB raporu: Kira enflasyonunda ataletin nedeni arz

22 Mayıs 2025 tarihli TCMB Enflasyon Ra­poru’nda da bu duruma dikkat çekiliyor. Ra­porda, hizmet enflasyonunun düşmemesinin temel nedenlerinden biri olarak kira kalemin­deki inatçı fiyat artışları gösteriliyor: “Kira enflasyonu, deprem ve kentsel dönüşüm çalış­maları gibi konut sektörüne özgü unsurların da etkisiyle hizmet grubunun kalanına kıyasla daha belirgin bir atalet sergilemektedir.”

Bu ifade, kira fiyatlarının neden düşmedi­ğini çok net ortaya koyuyor: Konut arzı yeter­li değil. Kira, diğer hizmet kalemlerinden fark­lı olarak arz yetersizliği ve geçmiş enflasyona endeksli fiyatlama davranışı nedeniyle daha uzun süre yüksek kalmaya devam edecek.

KONUTDER’in PwC Türkiye’ye hazırlattı­ğı ve Nisan 2025’te yayımlanan ‘İstanbul’un Gelecek 10 Yıllık Konut Stratejisi Raporu’ da bu tespiti rakamlarla destekliyor. Rapora göre İstanbul’un yıllık ortalama 122 bin yeni konu­ta ihtiyacı var. Bu, yalnızca 10 yılda 1,22 mil­yon yeni konut gereksinimi anlamına geliyor. Raporda hane halkı büyüklüğünün 2024’te 3,13’ten 2034’te 2,68’e düşeceği öngörülüyor. Artan tek kişilik haneler, boşalan evler, geçici göç hareketleri, öğrenci ve turizm kaynaklı ta­lep gibi unsurlar, ihtiyaç duyulan konut sayısı­nı daha da yukarıya taşıyor.

Dolayısıyla bu hesap yalnız İstanbul için değil, benzer demografik dönüşümler yaşa­yan diğer büyükşehirler için de geçerli. Ancak 2025’in ilk çeyreğinde alınan ruhsat sayısı, bu ihtiyacın ancak sınırlı bir bölümüne karşılık geliyor. Üretim bu hızla giderse, arz açığını ka­patmamız mümkün değil.

Üretmeden ne enflasyonla mücadele edilir ne de barınma sorunu çözülür

Konut üretimi bu kadar yavaşlamışken, ki­ra fiyatlarının düşmesini beklemek gerçekçi değil. Sadece talebi kısmaya dayalı ekonomi politikaları, konut sorununu çözmüyor; tam tersine daha da derinleştiriyor. Artık yeni ve yeterli sayıda konut üretimini destekleyecek, arzı artıracak adımların atılması şart.

Ancak unutmamalıyız ki konut üretimi, di­ğer mal ve hizmetlerden farklı olarak uzun va­deli, çok aşamalı bir süreç gerektiriyor. Bunun en belirgin örneklerinden biri, 2022’de duyu­rulan 250 bin sosyal konut projesidir. Bu proje kuşkusuz çok önemli ve arz yönlü destekler ni­telikte. Ancak süreç içinde yaşanan gelişmeler -örneğin depremler gibi öngörülemeyen et­kenler- projenin tamamlanmasını ve konutla­rın piyasaya arzını geciktiriyor.

İhtiyaç ise bugüne ait ve acil. Bu nedenle ar­tık sadece klasik üretim modellerini ya da ta­lebi kısmaya yönelik politikaları değil; vergi politikalarından alternatif finansman ve mül­kiyet modellerine kadar uzanan yeni çözümle­ri ciddiyetle masaya yatırmamız gerekiyor.